住まい購入ガイド
購入までの流れ
- STEP1.情報の収集と条件の整理
- STEP2.媒介業者に相談
- STEP3.媒介業者に依頼
- STEP4.売買契約の締結と物件の引渡し
STEP4：売買契約の締結と物件の引渡し
売買契約の締結に関して
売買契約の締結はどういう手順で進むか？
売買契約は売主と買主が売買に合意をすることで成立します。媒介業者は双方の意思を確定的なものとするため、双方に売買契約書への署名・押印と手付金の授受 を行います。媒介手数料は売買契約の締結日に報酬額の2分の1を支払い、残金決済日に残りを支払うのが一般的です。ローンの利用ができなかったために契約 が解除される場合を除き、買主の都合で売買契約を解除したときには、残りの報酬も支払わなければならないのが原則です。
売買契約(書)と重要事項説明(書)の関係は？
不動産の売買は極めて高額な取引であることから、宅地建物取引業法にさまざまな規定があります。そのうちのひとつが重要事項説明と契約に関する書面の交付で す。不動産の契約は当事者の合意のみで成立するとされていますが、実際の取引ではほとんどで契約書が作成されます。ただ、その契約書が不十分であったり当 事者のどちらか一方に片寄ったものであったりした場合には紛争の種を残すことになります。そこで宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が関与する取引につ いては契約内容のうち「重要な事項」について書面化し、当事者に交付しなければならないと定めています。「重要な事項」には、①売買代金以外に授受される 金銭に関する事項、②金銭の貸借の斡旋に関する事項、③契約の解除に関する事項、④損害賠償の予定または違約金に関する事項、が含まれます。
売買契約書の内容と約定の注意点は？
媒介業者が作成する売買契約書が業者によって違うとトラブルになる可能性があることから、（財）不動産適正取引推進機構など各業界団体が中心となって標準的 な売買契約書を作成し、個々の事案に照らし合わせながら適宜修正を加え使用しています。このため通常起り得る問題については基本的に網羅されていますが、 とくに留意すべき点としては以下について明記されているか確認しましょう。
- 売主の基本的義務について
- 買主のローン否認の場合の解除権
- 売主および買主の手付解除権（売主は買主に受領済の手付金の倍額を支払い、買主も支払済の手付金を放棄することで売買契約を解除することができる権利）
- 売主の瑕疵担保責任
ローンの申込みについて
ローンの申込はどう行うか？
ローンは売買契約後すぐに金融機関に申し込みます。契約書のほか住民票や収入証明など一般的に必要となる書類はもちろん、利用するローンによって必要書類がでてくることがありますから、早めに準備しておきます。申込書は不動産会社で用意していることが多いようです。
ローンが拒否されたり一部しか実行されなかった場合は？
売買契約では通常、ローンの全部または一部が否認された場合は、買主が契約を解除することができる、または契約そのものが自動的に失効すると定めています。
代金の決済に際して
付帯設備の故障や欠陥の修理が間に合わないときは？
契約の締結から決済・引渡しまでの期間が短い場合や、建物のかなりの部分を修理するといったケースで起こり得ることです。あらかじめ、工事相当額を減額す るなどの手立てを講じておけばよいのですが、そうでない場合はあらためて残代金を減額して工事を買主が引き継ぐか、入居を遅らせるしか方法はないでしょう。
売主側から引渡しが遅れる連絡があった場合には？
約束の期日に引渡しができないのは売主側にとって最も基本的な義務に違反になりますから理由が問題となります。賃借人が建物を明渡さないために引渡しができ ないといった場合には、契約の解除が認められます。その他のケースを含め、多少の遅れで解決がつくものであれば、遅れた分に対する損害賠償(残代金を減額等)で解決するのが現実的かもしれません。
残代金の決済・引渡しの方法と用意する金銭等は？
残代金の決済は買主の義務で、所有権の移転登記と物権の引渡しは売主の義務です。 住宅ローンを組む場合は通常、この決済日に合わせてローンが実行されます。買主が決済日に用意するのは固定資産税・都市計画税の清算金、公共料金等の清算 金、マンションであれば管理費等の清算金、登記費用および司法書士への報酬、媒介業者への媒介手数料などです。登記申請用に住民票と委任状も持参します。
物件の引渡しに関して
引渡し後に瑕疵(欠陥)などが見つかった場合は？
「隠れた瑕疵(欠陥)」については、物件の引渡し後でも売主に対して損害賠償の請求ができます。そのために居住ができない状況であれば契約を解除し、支払った代金の返還を請求することもできます。
住まいについてのご質問・ご相談は
住まいについてのお問い合わせ・ご相談は原弘産までお気軽にどうぞ。
