税金について
不動産の取得にはさまざまな税金が課されます。相応の額になるものあり、諸経費を考慮するうえで税金の計算は不可欠です。基本的なものについてまとめてみました。
印紙税
契約書や領収書を作成する際にかかる税金（国税）です。不動産取引では土地・家屋の売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書の作成などに課され、収入印紙を貼付・消印して納付します。印紙の貼付がなくても契約内容は有効ですが、不足税額の3倍相当額が追徴されます。目的によって税額が異なり、不動産売買契約書に課される税額は表のとおりです。
■不動産売買に課される印紙税額| 契約書記載金額 | 税額 |
|---|---|
| 1000万円超5000万円以下 | 20,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 60,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 200,000円 |
| 契約書記載金額 | 税額 |
|---|---|
| 1000万円超5000万円以下 | 15,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 45,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 80,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 180,000円 |
登録免許税
購入した住宅を登記する際にかかる税金（国税）です。新築した建物の保存登記や土地・建物の売買に伴う所有権の移転登記、住宅ローンの借入れによる抵当権の 設定登記など、不動産の権利に関する登記のほぼすべてが課税対象になります。平成15年の税制改正で税率が大幅に引き下げられました。おもな税額は表のとおりです。
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 （平成18年4月以降） |
|
|---|---|---|---|
| 所有権の保存登記 | 不動産の価額 | 0.4% | |
| 所有権の移転登記 | 不動産の価額 | 2.0% | |
| （住宅用家屋の軽減税率） | 土地売買は 平成20年3月まで1.0% |
||
| 抵当権の設定登記 | 債権金額または極度金額 | 0.4% | |
不動産取得税
売買、譲渡にかわらず、土地や家屋の取得に対して課される都道府県税です。増築や改築も課税対象となります。個人の場合は軽減措置があり、新築の場合は床面 積が50㎡以上240㎡以下、中古では自分の住居用で築後20年以内（木造以外では25年以内）が対象になります。新築と平成9年4月以降に建てられた中 古は、住宅の評価額から1200万円が控除され、税額がゼロですむ場合もあります。平成18年4月以降の取得に課される税率は表を参照してください。
| 不動産の取得時期 | 税率（土地） | 税率（家屋） |
|---|---|---|
| 平成21年3月まで | 3% | 3% |
| 平成21年4月以降 | 4% | 4% |
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日現在で固定資産台帳に登録されている所有者に課される市町村税（東京都は都税）です。固定資産税はすべての土地と建物、都市計画税は市街化区域 内にある土地と建物が課税対象になります。おもな課税対象と税率を表にまとめました。また、耐火構造のマンションなど、一定の条件を満たす住宅には3～5 年間、税額が1/2になるなどの特例があります。
■課税対象となる不動産の所在地
| 区域区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|---|
| 都市計画区域 | 市街化区域 | 対象 | 対象 |
| 市街化調整区域 | 対象 | 非対象 | |
| 未線引き区域 | 対象 | 条例等により異なる | |
| 都市計画区域外 | 対象 | 非対象 | |
■税率
| 固定資産税 | 固定資産税評価額×1.4％（標準税率） |
|---|---|
| 都市計画税 | 固定資産税評価額×0.3％（上限） |
贈与税
住宅を無償で譲渡を受けたり購入費用の贈与を受けた場合、上記の各税金のほかに贈与税（国税）が課せられます。現金の贈与は通常の贈与税額（表参照）が課さ れ、不動産の贈与では基本的に相続と同様に相続税評価額をもとに課税されます。取引時価が5000万円の一戸建て住宅を贈与して相続税評価額が3000万 円の場合、3000万円に対して（3000万円－110万円）×50％－225万円＝1220万円が課税されることになります。なお居住用不動産を取得費 用としての金銭に限り、婚姻期間が20年以上の配偶者からの贈与については2000万円まで配偶者控除が適用されます。
| 課税価格（基礎控除後） | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | - |
| 200万円超300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 300万円超400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 400万円超600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 600万円超1000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1000万円超 | 50％ | 225万円 |
【参考】住宅ローン控除
住宅ローンを利用して住宅を購入、新築、増改築をしたとき、一定の要件を満たせば入居した年から10年間、所得税の還付を受けることができます。正式には 「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といいます。当初は平成16年今日中開始分で打ち切られる予定でしたが、同年の税制改正で平成20年居 住開始分まで延長されました。住宅を購入してから6カ月以内に居住を開始すること、年収が3000万円以下、などいくつかの条件があり、それらを満たせ ば、ローンの年末残高（最高3000万円まで）の1％が控除されます。ただし上限があり、平成19年に居住開始したものについては1～6年目が25万円、 7～10年目は12万5000円。平成20年の居住開始分は1～6年目20万円、7～10年目が10万円です。
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